Die Festsetzung des Verkehrswertes in der Zwangsversteigerung

Zur Vorbereitung der Zwangsversteigerung und des Versteigerungstermins ist die Festsetzung des Grundstückswerts (Verkehrswerts) gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG erforderlich.

Der Verkehrswert wird vom Vollstreckungsgericht von Amts wegen in einem besonderen Verfahren festgesetzt.

Der Grundstückswert wird bestimmt durch den Preis, der im Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (so § 194 BauGB, Substanzwert / Ertragswert).

Grundlage der Wertermittlung können u. a. private Gutachten sein. Zumeist ist jedoch die Hinzuziehung eines vereidigten Sachverständigen (vereidigt) nötig. In diesen Fällen ordnet das Vollstreckungsgericht die gutachterliche Äußerung ohne Antrag an. Dies betrifft auch die Auswahl hinsichtlich des Sachverständigen.

Liegt das Gutachten vor, so setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert fest. Vor Festsetzung ist jedoch allen Verfahrensbeteiligten rechtliches Gehör zu gewähren. Das bedeutet, dass den Beteiligten die Unterlagen, die das Gericht der Wertfestsetzung zugrunde legen wird, zugänglich gemacht werden und Gelegenheit zur Stellungnahme in angemessener Frist gewährt wird.

Sodann ergeht ein Wertfestsetzungsbeschluss, der abschließend den Grundstückswert bestimmt.

Besteht mit dem ermittelten Wert kein Einverständnis, so kann gegen den Beschluss binnen zwei Wochen nach Zustellung sofortige Beschwerde eingelegt werden. Beschwerdeberechtigt sind alle Beteiligten, insbesondere der betreibende Gläubiger und der Schuldner. Ziel der Beschwerde muss nicht zwingend die Festsetzung eines höheren Grundstückswertes beinhalten. Vielmehr kann auch die Festsetzung eines geringeren Grundstückswertes angestrebt werden, um das Verfahren nicht durch eine fehlerhaft hohe Festsetzung in die Länge zu ziehen.

Für den Schuldner gilt letzteres indes nicht. Einzig legitimes Interesse des Schuldners ist es, einen entsprechend höheren Verkehrswert festsetzen zu lassen, um einen deckend hohen Grad der Befriedigung der Gläubiger aus dem Meistgebot zu erwirken.

Eine sofortige Beschwerde gegen den Wertfestsetzungsbeschluss ist dann sinnvoll, wenn sich Tatsachen ergeben, die die in dem Sachverständigengutachten ermittelten Faktoren nicht zutreffend erscheinen lassen oder aber vollständig übersehen wurden.

Auch stellt sich im Wertfestsetzungsverfahren die Frage nach der Strategie, die der Beteiligte verfolgen will.