Beurkundung eines im Zusammenhang mit einem Immobilienkaufvertrages stehenden anderen Rechtsgeschäftes

Nicht nur ein Rechtsgeschäft über eine Grundstücksveräußerung bedarf gem. § 311 b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung, sondern auch ein Vertrag, der als solcher diesem Formgebot nicht unterliegt, wenn dieser mit dem Grundstücksgeschäft eine rechtliche Einheit bildet. Dabei ist nicht erforderlich, dass an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Personen beteiligt sind (BGH-Urteil vom 13.06.2002, AZ: VII ZR 321/00).

Eine rechtliche Einheit bilden Verträge nach der Rechtssprechung dann, wenn sie dem Willen der Parteien gemäß derart voneinander abhängen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen (BGH NJW 2000, 951). Ebenso sind Vereinbarungen mit Dritten formbedürftig, wenn die Abrede nach dem Willen der Beteiligten in den rechtlichen Zusammenhang des Grundstücksvertrages einbezogen werden soll (Palandt/Heinrichs, 66. Aufl. § 311b, Rn. 34).

Grundsätzlich genügt für die Annahme einer rechtlichen Einheit mehrerer Verträge bzw. für die Einbeziehung einer Vereinbarung mit einem Dritten ein entsprechender Wille des einen Teils, wenn der andere ihn erkannt und hingenommen hat. Ein tatsächlicher oder wirtschaftlicher Zusammenhang ist allerdings nicht ausreichend, sondern es ist eine gegenseitige Abhängigkeit derart erforderlich, dass die Vereinbarungen nur zusammen gelten sollen (Palandt/Heinrichs, 66. Aufl. § 311 b, Rn. 32). Ist der wirtschaftliche Zweck des Grundstücksgeschäftes allerdings von einem anderen Geschäft abhängig, so ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Vertragsteile beide Geschäfte als einheitliches wollen, unabhängig davon, ob das andere Geschäft mit demselben oder einem anderen Vertragspartner abgeschlossen wird, sofern die Möglichkeit des Einflusses auf das andere Geschäft besteht (Münchner Kommentar, Kanzleiter, § 313, Rn. 54).

Eine einseitige Abhängigkeit ist allerdings ausreichend, wenn der Abschluss des Grundstücksvertrags von der weiteren, an sich nicht formbedürftigen Vereinbarung abhängt. Dagegen ist eine Beurkundung nicht erforderlich für den umgekehrten Fall, dass lediglich die nicht beurkundungsbedürftige Vereinbarung von einem Grundstücksgeschäft abhängt, dieses aber nicht von ihr (BGH NJW 2000, 951).

Nicht beurkundungsbedürftig ist somit z.B. ein gewöhnlicher Maklervertrag, da der eigentliche Grundstückskaufvertrag nicht von diesem abhängt.

(Allerdings wird häufig der Provisionsanspruch des Maklers im notariellen Kaufvertrag aufgenommen, um damit einen unmittelbaren Anspruch des Maklers auf Zahlung gegen einen oder beide Vertragspartner des Hauptvertrages aus einem echten Vertrag zu Gunsten Dritter nach § 328 BGB zu begründen. Enthält ein Maklervertrag dagegen eine Verpflichtung zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstückes, so kann sich eine Beurkundungspflicht gemäß § 311 b BGB ergeben, wenn dadurch ein mittelbarer Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstücks herbeigeführt und somit die Entschließungsfreiheit des Grundstückseigentümers oder des Erwerbers schon vor Kaufvertragsabschluss erheblich beeinträchtigt wird (BGH NJW 1980, 829)).

Dagegen bedarf es z.B. einer notariellen Beurkundung, wenn ein Grundstückskaufvertrag mit anschließendem Mietvertrag geschlossen wird und der Abschluss des Kaufvertrages wegen der Weiternutzungsmöglichkeit des Grundstücks für die Parteien nur Sinn macht, wenn das Grundstück im Nachhinein wieder zurückgemietet werden kann, der Kaufvertrag nach dem Willen der Parteien also von dem Abschluss des Mietvertrages abhängt. Ebenso kann der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages von einem Darlehensvertrag, einem Pachtvertrag, einer Sicherungsübereignung o.ä. abhängen.