EDITORIAL

 

 

Ihre Immobilien:
Langfristige Wertanlage oder Kapitalvernichtung?

Die Immobilie als langfristige Wertanlage hat längst nicht ausgedient. Dennoch gibt es immer wieder Invests, deren Markt- und Verkehrswerte sich im Laufe von Jahren negativ entwickelt haben und zu einer Belastung für den Eigentümer geworden sind.
Der wachsende „Markt“ von Zwangsversteigerungsverfahren spricht hier eine deutliche Sprache. Infolge der wirtschaftlichen Rahmensituation ist zwar mit einer leichten Verbesserung des Marktverlaufs zu rechen, dennoch müssen eine Reihe von „Altlasten“ gemanagt werden. Konnte man früher für die Schuldner oder Gläubiger versuchen, Objekte aus der Versteigerung zu retten, um sie dann zu finanzieren, lassen sich derartige Überlegungen heute kaum noch in die Tat umsetzen.

Basel 2 und die Folgen:
Unter den Bestimmungen von Basel 2, den Auswirkungen der organisationsrechtlichen Vorgaben nach den Bestimmungen des Kreditwesengesetzes (MAK) hat sich die Kredit-Landschaft kolossal verändert, sodass die Individualität im Rahmen einer Finanzierungsentscheidung kaum noch gewährleistet ist. Hinzu kommt, dass sich die Rechtslandschaft durch nunmehr zugelassene Forderungskäufe in großem Stil völlig verändert hat. Einige Marktmechanismen sind außer Kraft gesetzt, sodass man mit geänderter Blickrichtung heute eine kompetente Beratung der Betroffenen bzw. Beteiligten in einem Abwicklungsverfahren gewährleisten muss.

Die Immobilie steht sicherlich im zentralen Fokus, ist allerdings nicht mehr der Wertgarant früherer Jahre. Insbesondere die Skepsis der weiteren wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung berührt die Immobilienbewertung zukünftig maßgeblich. Vorausschauend sind demgemäß nicht nur Abwicklungsszenarien zu beachten, sondern auch künftige Wertentwicklungen berechenbarer als bisher zu machen und ggf. in unterschiedlichen Szenarien zu bewerten.

Baurecht mit Fallstricken:
Vielfache Änderungen der baurechtlichen Bestimmungen, insbesondere des Bauplanungsrechtes führen dazu, dass der Grundstückseigentümer vermehrt selbst handeln muss, um eine positive Entwicklung seiner Immobilie zu gewährleisten. Umweltschutz-Aspekte und Nachbarbetroffenheiten schränken oftmals zunächst als chancenreich betrachtete Wertentwicklungspotentiale überproportional ein. Wege aus diesem Dilemma aufzuzeigen und Finanzierungsspielregeln hierbei zu beachten, ist heute Schwerpunkt unserer beratenden und projektbegleitenden Tätigkeit, wobei insbesondere der Zeitfaktor - im positiven wie im negativen Sinne -  eine entscheidende Rolle spielt. Gleich „wohin die Reise geht“, stets gilt es steuerrechtliche Entwicklungen zu beachten, aber auch betriebswirtschaftliche Überlegungen. Letztere vorwiegend im Falle gewerblicher Nutzungen.

Insolvenz und Zwangsversteigerung müssen nicht das Ende sein:
In Abwicklungsszenarien wie Insolvenz oder aber Zwangsversteigerungen den Schaden so gering als möglich zu halten und diesen für die Beteiligten berechenbar zu machen, gehört ebenso zu unserer Beratung, wie die gestaltende Begleitung derartiger Verfahren im Interesse des Auftraggebers. Oftmals ist eine starre und emotional begründete Konfrontationshaltung zwischen Gläubiger und Schuldner Hindernis für eine sinnvolle Vorgehensweise. Oftmals bieten sich abseits von persönlichen Verfeindungen Lösungen im Interesse beider Seiten an. Auch diese „Moderation“ im Sinne einer „Mediation“ übernehmen wir gerne, wenn damit ein wirtschaftlich besseres Ergebnis erzielt werden kann. Streitigkeiten kann sich heute kaum einer noch leisten, sodass man auch nach vermittelnden Lösungen der Streitbereinigung suchen muss. Der Prozess vor dem Gericht sollte die ultima ratio sein; allerdings mit geprüften Aussichten.

Asset-Pflege
Neben der Immobilie sind im Rahmen der Unternehmensbegleitung auch die sonstigen Asset-Werte zu entwickeln, zu verteidigen und zu pflegen. Allem voran handelt es sich hierbei um Marken- und Urheberrechte, die wir von der Entstehung bis auch zur Rechtsverteidigung gegen unlautere Eingriffe schützen helfen. Diese Rechte, die insbesondere im Internationalen Marktgeschehen stets an Bedeutung gewinnen, sind, ebenso wie die Immobilie, stark im Focus der Bewertung eines Unternehmens. Neben der Immobilie sind diese Rechte von besonderer Bedeutung im Finanzierungsbereich und in vielen Fällen noch eine gewisse stille Reserve in der Bilanz.

Schließlich ist eines der wichtigen Assets der Mitarbeiter des Unternehmens. Arbeitsrecht und die Folgen notwendiger Umstrukturierungen sind oft existenzentscheidend für ein Unternehmen vor und in der Krise. Hier plausible Lösungen vor dem Hintergrund der doch sehr unübersichtlichen Rechtslage zu finden, ist schließlich ein wichtiger Baustein in der Beratung des Unternehmens, des Unternehmers, aber auch des Mitarbeiters.

Die richtige Rechtsform
Last but not least muss sich jeder die Frage stellen: Genügen die Eigentümerstrukturen noch den heutigen Anforderungen an Haftungsbeschränkung, steuerrechtliche Rahmenbedingungen und sind sie insbesondere im Innenverhältnis konfliktfest? Die richtige Rechtsform muss her, bzw. der Umwandlungsprozess muss rechtlich und interessengerecht gefunden und umgesetzt werden. Eine permanente Beachtung des Steuerrechtes nicht nur in der Rechtsnachfolge, d. h. im Erbfall, ist von entscheidender Bedeutung. Hier werden in naher Zukunft wichtige Entscheidungen über große Vermögen anstehen. Steuerbegünstigungen im Erbfall mit entsprechender Perspektive gilt es zu wahren. Der Erblasser ist gehalten, den Streit vor diesem Hintergrund lebzeitig angemessen zu regeln und dadurch gar nicht erst entstehen zu lassen.

Auch hier beraten wir Sie gerne mit Kreativität und Fallerfahrung.

Und der Streit !?!
Streiten, d. h. Prozessführung, erscheint uns definitiv als die ultima ratio. Langwierige Prozessverfahren bergen hohe Risiken, kosten viel Geld und haben selten ein Ergebnis, das als optimale Lösung von den Beteiligten verstanden wird. Risiken vor diesem Hintergrund gilt es zu kommunizieren und die Ausgangswahrscheinlichkeit berechenbar zu machen.

Hans-Joachim Küpper
Rechtsanwalt

 

 
 

> nach oben