Wissenswertes.

Bieter müssen damit rechnen, dass im Versteigerungstermin eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des festgesetzten Verkehrswertes verlangt wird. Die Sicherheitsleistung kann durch

• einen von einem Kreditinstitut ausgestellten Verrechnungsscheck
• eine Bürgschaft eines Kreditinstitutes oder
• vorherige Überweisung an die Gerichtskasse

erbracht werden.

Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.

Der Scheck darf frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt werden. Bei der vorherigen Überweisung auf das Konto der zuständigen Gerichtskasse müssen angegeben werden:

• der Name des Amtsgerichts
• das Aktenzeichen des Verfahrens
• das Stichwort „Sicherheit“
• der Tag des Versteigerungstermins

Der für die Versteigerung verantwortliche Rechtspfleger wird dann unmittelbar von der Gerichtskasse über die Einzahlung informiert. Nur wenn diese Mitteilung der Gerichtskasse im Termin vorliegt, gilt die Sicherheitsleistung als erbracht! Nach dem Versteigerungstermin wird die nicht benötigte Sicherheitsleistung unverzüglich von der Gerichtskasse zurück überwiesen.

Beachten Sie bitte auch die jeweilige Hinweisseite der einzelnen Amtsgerichte.

Unser Kommentar hierzu:

Die Regelung ist sicherlich zu begrüßen, wenn man an die Sicherheit der Anwesenden in einer Zwangsversteigerung denkt. Bis heute nach wie vor praktiziert sind Barsicherheiten, sodass in so manchem Versteigerungstermin höhere Bargeldbeträge „anwesend sind“, als in so mancher Filiale einer Deutschen Großbank.

Die nunmehr angeordnete vorzeitige Hinterlegung bei dem Amtsgericht bzw. bei der Gerichtskasse ist allerdings wenig praktikabel. Insbesondere für Interessenten, die nicht nur ein Versteigerungsobjekt im Auge haben, birgt dieses eine verhältnismäßig hohe Kapitalbindung und führt zu einer Einschränkung der Flexibilität im Hinblick auf die Wahrnehmung verschiedener Termine in kurzem zeitlichem Zusammenhang. Aber auch für den Gelegenheitsinteressenten wird diese Situation mehr als überraschend sein. Die Beteiligten müssen sich darüber im Klaren sein, dass Geldbeträge auf die bisher bekannte Weise nicht mehr akzeptiert werden und demgemäß Gebote in der Versteigerung nicht zugelassen werden, obwohl an sich die Voraussetzungen dafür vorliegen würden. Viele wird schließlich auch der Umstand abhalten, dass Bietsicherheitsbeträge in nicht unbeachtlicher Größenordnung unter Umständen Tage, ja bisweilen auch Wochen unterwegs sein können. Hier ist die Justiz verhältnismäßig unberechenbar.

Ob die Gerichtskasse bzw. der Rechtspfleger die Entgegennahme von Zahlungen tatsächlich verweigern kann, erscheint zumindest in einer gewissen Übergangszeit problematisch, als diese Regelung sich nicht ohne Weiteres bei allen Interessenten herumsprechen wird und auch Verlautbarungen, z.B. bis hin zu den Banken, erfahrungsgemäß nicht den gewünschten Informationserfolg haben. Ernsthafte Bieter mit verfügbarem Bargeld abzuweisen, könnte demgemäß die Schuldnerinteressen tangieren, als hierdurch bessere Verwertungserlöse vermieden werden und so ein größerer Schuldenberg verbleibt.

Bis heute ist immer noch festzustellen, dass auch ausgestellte Bankschecks als Bietsicherheitsleistung oftmals die nötigen Anforderungen nicht erfüllen. Vorlagefristen sind nicht korrekt eingehalten oder aber die Art und Weise der Scheckbegebung nicht in Gemäßheit der gesetzlichen Bestimmungen zum Zwangsversteigerungsgesetz; und das, obwohl die Änderung der Gesetze bereits seit mehreren Jahren in Kraft ist.

Fehlerquellen sind darüber hinaus bereits heute zu befürchten:

Was ist z.B. wenn es bei der einfachen Veröffentlichung des Versteigerungstermins in der Tageszeitung zu einer fehlerhaften Wiedergabe des Aktenzeichens kommt und der Bieter dann zu einem falschen Aktenzeichen die Zahlung überwiesen hat?

Wie ist sichergestellt, dass tatsächlich die Überweisung berücksichtigt wird, wenn z.B. technische Probleme bei der banktechnischen Verarbeitung eintreten?

Die bereits seit geraumer Zeit geltende Regelung über die Vorlage von Verrechnungsschecks, die von Kreditinstituten dem Kunden übergeben werden, hat gezeigt, dass der Informationsfluss bei weitem nicht ausreichend ist, sodass die neuerliche Erschwernis zwangsläufig erhebliche Folgeeffekte auf die einzelnen Versteigerungsverfahren haben wird.

Exkurs:
Zugelassene Sicherheitsleistungen per Verrechnungsscheck sind nur in der Form zulässig, dass ein Kreditinstitut, das den Scheck ausstellt, auf eine eigene Bankverbindung bei einem anderen Institut einen Scheck ausstellt und dem Bietinteressenten als Sicherheitsleistung übergibt. Ein Eigenscheck des Institutes auf sich selbst gezogen, genügt nicht. Hier sollte man für das konkrete Versteigerungsverfahren mit einer Bankbürgschaft agieren.

Kreditgeber, insbesondere Banken, verkaufen heutzutage immer häufiger ihre Forderungen gegenüber Schuldnern aus Darlehensverträgen an Dritte. Gleichzeitig werden die zur Sicherung der Forderung auf dem Grundstück eingetragenen Grundpfandrechte mit abgetreten.

Zweck dieser Vorgehensweise ist eine für die Bank und für den Forderungskäufer wirtschaftlich attraktive Lösung. Meist betreibt die Bank als Gläubigerin bereits die Zwangsversteigerung gegen den Schuldner.

Der Forderungskäufer kann unmittelbar aus den ihm nach Abtretung zustehenden Grundpfandrechten gegen den Schuldner die Zwangsversteigerung weiter betreiben. Häufig will der Käufer so günstig an ein Grundstück bzw. einen Grundbesitz gelangen, um dieses wieder gewinnbringend veräußern zu können.

Der Verschleuderung des zu versteigernden Objektes steht jedoch § 114 a ZVG entgegen.

Als Inhaber des auf dem Grundstück eingetragenen Grundpfandrechtes ist der Forderungskäufer berechtigt, sich aus dem Grundstück zu befriedigen. Durch § 114 a ZVG wird jedoch sichergestellt, dass bei Ersteigerung des Grundstücks der Schuldner (Eigentümer) so gestellt wird, als hätte das Meistgebot 7/10 des Grundstückswerts erreicht. Dadurch wird gewährleistet, dass der Forderungskäufer als nunmehriger Gläubiger das Grundstück nicht in der Zwangsversteigerung günstig (unter Wert) erwerben und dennoch den ungedeckten Restbetrag seiner Forderung ganz oder zum überwiegenden Teil behalten und weiter gegen den Schuldner geltend machen kann.

Hat der neue Gläubiger also beispielsweise das Grundstück für 5/10 des Verkehrswertes erworben, so ist er so zu stellen, als ob er in Höhe von 7/10 des Verkehrswertes befriedigt worden sei.

Dieses gilt jedoch nur für die Fälle, in denen der Gläubiger eine dinglich gesicherte Forderung in Höhe von mindestens 7/10 des Wertes gegenüber dem Schuldner hat.

Wird eine Immobilie im freihändigen Verkauf erworben, so hat der Käufer die Grunderwerbsteuer zu tragen, die sich nach dem Kaufpreis richtet. Entsprechend hat auch der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Grunderwerbsteuer aufzukommen.

Gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 4 GrEStG ist Bemessungsgrundlage das Meistgebot. Danach ist das Meistgebot stets in voller Höhe mit seinem vollen Nennwert als Bemessungsgrundlage anzusetzen.

Häufig einigen sich Gläubiger, Schuldner und Ersteher im Versteigerungsverfahren jedoch dahingehend, dass der Ersteher nicht das volle Meistgebot sondern tatsächlich einen geringeren Betrag leistet und sich der Gläubiger hinsichtlich des ausstehenden Betrages für befriedigt erklärt.

In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob das in dem Zuschlagbeschluss ausgewiesene Meistgebot oder vielmehr der tatsächlich geleistete Erwerbspreis als Bemessungsgrundlage herangezogen werden müssen.

Die Rechtsprechung vertritt bislang die Ansicht, dass das Meistgebot auch dann anzusetzen ist, wenn die Beteiligten außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens andere private Vereinbarungen treffen (BFH BStBl II 1972, 709; BFH BStBl II 1985, 339). Derartige private Vereinbarungen könnten auch nicht gemäß § 16 Absatz 3 GrEStG zur Herabsetzung der Gegenleistung berücksichtigt werden (BFH a.a.O.).

Unseres Erachtens muss jedoch eine Herabsetzung der Grunderwerbsteuer in folgendem Beispiel diskutiert und von der Rechtsprechung neu überdacht werden:

Während des Versteigerungsverfahrens wird durch das Gericht der Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie festgesetzt. Hierfür wird zuvor ein Gutachten eingeholt. Zwischen Erstellung des Gutachtens und dem Versteigerungstermin vergehen oftmals mehrere Monate, so dass bei leerstehenden Gebäuden in dieser Zeit der Wert durch Verwahrlosung und Verfall erheblich vermindert wird.

Aufgrund dieser Umstände ist es nicht selten, dass der Interessent und gegebenenfalls künftige Ersteher in Vorbereitung des Versteigerungstermins an den betreibenden Gläubiger einen bestimmten Betrag zahlt, diese im Vorfeld einen Teilverzicht zugunsten des Schuldners gegen Zusage, sich in Höhe des geleisteten Betrages für befriedigt zu erklären, wenn der Ersteher ein zuschlagfähiges Gebot abgibt und den zuvor vereinbarten Betrag vor dem Versteigerungstermin hinterlegt.

Die Gläubigerin hat damit nur den durch den Verfall bestehenden Wertabzug realisiert. Die alternative Möglichkeit, ein neues Verkehrswertgutachten einzuholen, um den Verkehrswert der Immobilie entsprechend den tatsächlichen Gegebenheiten herabzusetzen, würde lediglich einen Zeitverlust und damit ebenfalls einen weiteren Verfall und eine weitere Wertherabsetzung zur Folge haben. Dieses kann jedoch weder im Interesse der Gläubiger noch im Interesse des Schuldners liegen.

Unserer Ansicht nach handelt es sich im vorliegenden Fall um eine relevante Erwerbspreisminderung im Sinne des § 16 Absatz 3 Nr. 1 GrEStG zumindest in analoger Anwendung.

Gemäß § 16 Absatz 3 Nr. 1 GrEStG ist in der nachträglichen Kaufpreisminderung eine Herabsetzung der Gegenleistung zu sehen. Dieses muss dann erst Recht für die vorgreifliche Steigpreisminderung gelten.

Mieter eines im Wege der Zwangsversteigerung veräußerten Objekts unterliegen dem Mieterschutz, allerdings kommt dem Ersteher nach Zuschlagerteilung ein zeitlicher Vorteil zugute.

Mit Erteilung des Zuschlags in dem Versteigerungsverfahren übernimmt der Ersteher die Rolle des Vermieters in dem vormals bestehenden Mietverhältnis zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem Mieter, soweit das Objekt dem Mieter überlassen war. Insoweit gilt auch hier der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.

Allerdings steht dem Ersteher das Recht zu, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zum ersten zulässigen Termin nach dem Zuschlag und damit unabhängig vom vertraglich vereinbarten Kündigungsrecht und der vertraglichen Kündigungsfrist gemäß § 57 a ZVG zu kündigen.

Erster zulässiger Termin ist derjenige, für den die Kündigung dem Ersteher ohne schuldhaftes Zögern möglich ist. Dabei berechnet sich der Termin von der Wirksamkeit des Zuschlags und nicht von dessen Rechtskraft an, es sei denn, der Ersteher hatte erst später Kenntnis vom Bestehen des Mietvertrages. Oftmals wird das Mietverhältnis jedoch schon im Versteigerungstermin bekannt gegeben und dem Ersteher damit zur Kenntnis gebracht.

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsraum ist der erste zulässige Kündigungstermin gemäß § 580a Absatz 4 BGB, § 580a Absatz 2 BGB der dritte Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist der erste zulässige Kündigungstermin gemäß § 573 d Absatz 2 BGB spätestens der dritte Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Versäumt der Ersteher jedoch, zum ersten zulässigen Termin zu kündigen, so kann er nicht mehr von dem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen. Allerdings kann er unbefangen nach den allgemeingültigen Vorschriften des BGB das Rechtsverhältnis beenden, jedoch mit den daraus resultierenden zeitlichen Verlusten.

Der Mieter von Wohnraum ist insoweit vor willkürlichen Kündigungen geschützt, als das der Kündigung ein berechtigtes Interesse zugrunde liegen muss. Der Eigentumswechsel durch Zuschlag allein stellt hierbei jedoch kein berechtigtes Interesse dar.

Häufig wird hier u.a. Eigenbedarf durch den Ersteher angemeldet, der jedoch nur unter strengen Voraussetzungen als Grund anerkannt ist.

In Härtefällen kann der Mieter der außerordentlichen Kündigung des Erstehers widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Ausgeschlossen ist das außerordentliche Kündigungsrecht des Erstehers, wenn das Objekt im Wege der Teilungsversteigerung verwertet wurde.

Das Gericht hat auf den Kündigungsschutz des Mieters gegenüber der außerordentlichen Kündigung des Erstehers hinzuweisen. Der Vollstreckungsschuldner selbst kann sich jedoch nicht auf den gesetzlichen Mieterschutz berufen, da er nicht die Stellung eines Mieters hat.

Zur Vorbereitung der Zwangsversteigerung und des Versteigerungstermins ist die Festsetzung des Grundstückswerts (Verkehrswerts) gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG erforderlich.

Der Verkehrswert wird vom Vollstreckungsgericht von Amts wegen in einem besonderen Verfahren festgesetzt.

Der Grundstückswert wird bestimmt durch den Preis, der im Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (so § 194 BauGB, Substanzwert / Ertragswert).

Grundlage der Wertermittlung können u. a. private Gutachten sein. Zumeist ist jedoch die Hinzuziehung eines vereidigten Sachverständigen (vereidigt) nötig. In diesen Fällen ordnet das Vollstreckungsgericht die gutachterliche Äußerung ohne Antrag an. Dies betrifft auch die Auswahl hinsichtlich des Sachverständigen.

Liegt das Gutachten vor, so setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert fest. Vor Festsetzung ist jedoch allen Verfahrensbeteiligten rechtliches Gehör zu gewähren. Das bedeutet, dass den Beteiligten die Unterlagen, die das Gericht der Wertfestsetzung zugrunde legen wird, zugänglich gemacht werden und Gelegenheit zur Stellungnahme in angemessener Frist gewährt wird.

Sodann ergeht ein Wertfestsetzungsbeschluss, der abschließend den Grundstückswert bestimmt.

Besteht mit dem ermittelten Wert kein Einverständnis, so kann gegen den Beschluss binnen zwei Wochen nach Zustellung sofortige Beschwerde eingelegt werden. Beschwerdeberechtigt sind alle Beteiligten, insbesondere der betreibende Gläubiger und der Schuldner. Ziel der Beschwerde muss nicht zwingend die Festsetzung eines höheren Grundstückswertes beinhalten. Vielmehr kann auch die Festsetzung eines geringeren Grundstückswertes angestrebt werden, um das Verfahren nicht durch eine fehlerhaft hohe Festsetzung in die Länge zu ziehen.

Für den Schuldner gilt letzteres indes nicht. Einzig legitimes Interesse des Schuldners ist es, einen entsprechend höheren Verkehrswert festsetzen zu lassen, um einen deckend hohen Grad der Befriedigung der Gläubiger aus dem Meistgebot zu erwirken.

Eine sofortige Beschwerde gegen den Wertfestsetzungsbeschluss ist dann sinnvoll, wenn sich Tatsachen ergeben, die die in dem Sachverständigengutachten ermittelten Faktoren nicht zutreffend erscheinen lassen oder aber vollständig übersehen wurden.

Auch stellt sich im Wertfestsetzungsverfahren die Frage nach der Strategie, die der Beteiligte verfolgen will.